На деловом завтраке Хабаровского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» брокер по инвестициям в недвижимость Наталья Дудинская рассказала предпринимателям, почему важно не только увеличивать доход, но и системно формировать семейный капитал, какие инструменты для этого использовать и на какие тенденции рынка недвижимости обращать внимание.
Предприниматели привыкли ставить цели, развивать бизнес, искать новые рынки и увеличивать прибыль. Но есть вопрос, который часто остаётся за пределами бизнес-планов: что будет с привычным уровнем жизни семьи, когда активный доход сократится или исчезнет, когда наступит возраст и работать уже не получится?
Эта тема стала центральной в выступлении Натальи Дудинской на деловом завтраке Хабаровского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ».
«Я предлагаю предпринимателям думать сразу в двух направлениях. Одно дело — зарабатывать деньги сегодня, другое — формировать активы, которые будут обеспечивать нас завтра. Это две параллельные задачи, и откладывать вторую на потом не стоит», — отметила Наталья.
Точка отсчёта: что есть сегодня
Отправная точка разговора — реальная картина по активам среди участников встречи. По наблюдениям спикера, вложения есть у единиц, при этом у большинства — по три-четыре ребёнка в семье. Дети растут. Рано или поздно встанет жилищный вопрос.
Этот тезис подтверждается исследованиями. По данным опроса НАФИ, проведённого в апреле 2026 года, 37% россиян вообще не делают никаких сбережений.
Второе направление, которое Наталья обозначила как лично значимое, — капитал на пенсию.
«Мою пенсию я посчитала на калькуляторе на „Госуслугах“ — 15 000 рублей. У меня есть знакомые, которые выходят сейчас на пенсию, у них около 20 000. Все по-разному приходят к этому моменту. Люди с активами чувствуют себя гораздо спокойнее, чем те, кто не успел себя подстраховать», — говорит она.
Высокий доход — ещё не капитал
Высокий доход не всегда означает наличие капитала. Предприниматель может зарабатывать значительные суммы, вкладывать их в развитие бизнеса, команду, маркетинг и собственное обучение, но при этом не иметь активов, которые обеспечат ему финансовую стабильность в будущем.
По наблюдениям Натальи Дудинской, стоимость активов обычно растёт быстрее, чем доход от основной деятельности. Например, стоимость актива может дорожать на 20–30% в год. Оцените, как изменился ваш доход за последний год? Уже сформированный капитал может увеличиваться за счёт изменения рыночной стоимости активов и реинвестирования полученного дохода. Когда мы «приземляем» часть заработанного в активы, получается расти быстрее.
Капитал нельзя создать за один год. Это последовательный процесс, который требует стратегии, регулярных вложений, оценки результатов и реинвестирования. Один объект недвижимости или одна удачная сделка редко способны решить все финансовые задачи семьи.
Инструменты: почему недвижимость
В ходе встречи обсудили различные инструменты инвестирования: фондовый рынок, облигации, золото, цифровые активы, бизнес и недвижимость. Недвижимость традиционно рассматривается как консервативный инструмент. К её преимуществам относятся относительно низкая волатильность по сравнению с рядом других активов и возможность получать два вида дохода — арендный и потенциал роста стоимости объекта.
При этом у недвижимости есть и ограничения: сравнительно высокий порог входа и более низкая ликвидность. Продажа объекта может занять время, а результат инвестирования зависит от локации, цены покупки, расходов на содержание и состояния рынка.
Однако у недвижимости есть важная особенность, которая выделяет её среди многих других инструментов, — возможность использовать кредитное плечо. Ипотека, рассрочка от застройщика и другие доступные способы финансирования позволяют приобрести актив и зафиксировать стоимость, не оплачивая всю его стоимость собственными средствами и не «замораживая» оборотные деньги в активах. При грамотном расчёте это помогает эффективнее распределять капитал и сохранять часть собственных денег для других задач.
При покупке инвестиционного объекта важно оценивать не только ставку по кредиту, но и всю экономику сделки: стоимость объекта, размер первоначального взноса, ежемесячный платёж, условия финансирования и перспективы дальнейшего использования недвижимости. Только после этого имеет смысл принимать решение о покупке.
Какие активы стоит рассматривать
Недвижимость — это большой рынок со множеством направлений. В зависимости от стратегии инвестора источниками дохода и роста капитала могут стать не только квартиры, но также коммерческие помещения, земельные участки, машиноместа и кладовые.
На деловом завтраке Наталья отдельно обратила внимание участников на земельные активы. По её мнению, это направление заслуживает внимания при условии тщательной проверки правового статуса участка, разрешённого использования, инфраструктуры, спроса и перспектив развития территории.
В своей практике Наталья работает с формированием земельного банка для клиентов, рассматривая участки под индивидуальное жилищное строительство и коммерческое использование, в том числе под склады, производственные помещения и другое.
Машиноместа и кладовые могут быть интересны благодаря более доступному порогу входа по сравнению с полноценными объектами недвижимости.
Универсального решения нет. Каждый объект необходимо оценивать в контексте общей стратегии и структуры капитала.
Какие тенденции меняют рынок недвижимости
При выборе инвестиционных объектов важно учитывать не только текущие цены, но и то, как меняется поведение людей и структура спроса. В частности, растёт значение функциональности жилья. Покупатели и арендаторы обращают внимание на удобные планировки, рациональное использование площади, транспортную доступность и инфраструктуру. Самостоятельная жизнь молодых людей, изменение возраста вступления в брак и распространение аренды формируют спрос на разные форматы жилья.
Предпринимателям также стоит следить за развитием территорий, появлением рабочих мест, строительством инфраструктуры и изменениями объёмов нового предложения. Все эти факторы способны влиять на спрос и инвестиционную привлекательность конкретных объектов.
Отдельным направлением диверсификации может стать зарубежная недвижимость. Но при выходе на иностранные рынки необходимо учитывать не только потенциальную доходность, но и валютные, юридические, налоговые и страновые риски, а также правила владения и распоряжения объектом.
Изменения законодательства — ещё один фактор, который инвестор должен включать в расчёты. Налоговые правила, кадастровая стоимость, условия кредитования и регулирование отдельных сегментов рынка могут менять экономику владения недвижимостью. В некоторых стратегиях кадастровая стоимость непосредственно влияет на налоговую нагрузку, поэтому её необходимо учитывать при оценке конкретной сделки. В ходе встречи Наталья напомнила о том, что с 1 января 2027 года пройдёт переоценка кадастровой стоимости.
Из этого следует, что инвестиционные решения требуют гибкости. Недостаточно однажды купить объект и забыть о нём. Важно периодически пересматривать его стоимость, доходность и соответствие поставленным целям.
Как оценить эффективность своих активов
В ходе встречи разобрали и оценку капитала: формулу расчёта отдачи от активов и то, с чем их сравнивать. Ключевая проблема, которую обозначила спикер, — многие не знают, сколько в действительности стоят их активы, какую доходность в годовых они приносят, как её посчитать и сопоставить с нормальной доходностью в текущих условиях. Рыночную стоимость нужно отслеживать постоянно и периодически проводить такую проверку.
Главная инвестиция — в собственное будущее
Выступление завершилось разговором о долгосрочном планировании. Для предпринимателя формирование капитала — это не только способ увеличить благосостояние, но и возможность снизить зависимость семьи от одного источника дохода, обеспечить финансовую устойчивость и создать дополнительные возможности для следующих поколений.
